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[专家解答] 住家合同口头商定是否有效?

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发表于 2018-5-12 15:14:26 | 显示全部楼层 |阅读模式





  在谈到租房合同时,首先我们要知道,所谓的合同或合约,就是签字双方或各方,经过商洽后,在一些具体问题上做了一些规定,在合同有效期间,双方都要遵守,履行自己这一方面的义务和权利。上次我们讲的是有的房东利用对方对于西班牙相关法律的无知,在合同中放了一些不合理的条款。但是,既然是合同合约,一旦双方达成共识并签字,就应当不折不扣地区执行。合同应该遵照法律来订,但更多的是双方(各方)商定。
  在上面两周的 《租房签合同须知》 文章连载后,读者又向郑老师提出了一些问题,今天我们在此来谈一谈。
  1.问:住家合同必须是书面的吗?口头商定是否有效?
  答:法律没有规定必须签订书面合同。所以,口头协议是有效的。在生活中也确实很多情况下,尤其在熟人朋友之间,借出了房子而不签书面合同。一般会就房租商定后就搬了进去,到时间要走了,打声招呼就走了。但是,我们还是建议大家“亲兄弟,明算账”。或老话说“丑话说在前头”。这样可以避免不必要的不快。否则,一旦出了问题,双方一翻脸,连朋友也没有做了。
  这里要突出讲的是合同到期后,再续(renovar),很多人不在乎再签合同。其实也应该在签一次。如果语言有困难,最容易最简单的是,在原来的合同上加上一句话:该合同有效期延长至X年X月X日。这样的renovacion (延期)表明,前面的合同所有条款还有效,只是合同有效期改了。
  1. 问:我有一套房子要出租,我知道如果不是房东自己需要,在三年内不能让房客退租。那么对于房客在租期方面是否有什么规定呢?我不喜欢房客频繁地更换,因为每次房客走后,都需要粉刷、清洗,否则新房客不愿进去。在合同里我是否可以规定如果房客在不到一年的时间里退租,我就可以不退他所交的押金?
  答:前面我们讲了,所谓合约,其内容应由双方商定。上一期我们也讲过,租期至三年,对于房东来说是“必须的-obligatorio”,而对于房客来说是“按其意愿-voluntario”,他可以在合同到期前的一个月通知房东,原则上不用赔偿。这是城市房子租赁法的内容。但是,从房东的利益来说,为了一定的稳定性,想写上一定的日期,比如至少一年,如果不到一年,应当以损失押金作为赔偿,这也情有可原。所以,在合同签署前,双方需要很好的沟通协商。
  (第二栏)郑老师答读者问
  1. 问:一年的试工期合法吗?
  问:有人向我推荐了一个企业,他们在招工。企业不错,工资福利条件也好。但我去了以后,老板告诉我,可以给我订永久合同,但是试工期将是一年,而不是一个月。我想知道,这么长的试工期合法吗?也就是说,虽然合同是永久的,但是老板可以在一年的试工期内解雇我?
  答:是的,一年长的试工期是合法的。法律规定,在失业率在15%以上的前提下,雇佣工人人数不满50人的企业,可以采取这样的“支持创业”的合同模式。签这种合同是需要一些条件的,比如,企业在签订这样的合同之前的6个月里,没有无故解雇(despido improcedente)过工人;这种合同的有效期需要是永久的(tiempo indefinido),不管是全天工,还是非全天工。这种合同给予企业一定的帮助,也因此有一些必须做到的条件,包括所雇佣的工人至少要在企业做3年工,企业也至少在一年内保持原有的雇佣水平。
  2.问:我失业很久了,一直找不到合适的工作。所以,我不得不考虑自己创业。听说,自己创业的失业人员,可以在创业前要求一次性领取全部失业金。但不知道在时间上有没有什么限制?失业后自己创业,可以一次性领取失业金吗?
  答:一个失业人员,在决定自己创业时,可以要求一次性把社保给予的全部失业金领走,用于创业基金。首先,我们知道失业者领取失业金的时间是根据本人工龄而定的。比如提问的这位读者,如果原来可以在两年里领取失业金,现在已经领了一年了,那么他是否有权在创业前一次性把剩余的一年的失业金全部领回呢?是的,可以的。相关法律规定,要选择这一模式的,至少要还剩有6个月以上的时间。那么这位读者就可以申请领取剩下的一年的失业金(会在总金额上有少量差别,因为国家一次性提前发给了,需要扣除法定利息这一部分)。这是一方面。另一方面,一旦领取了全额后,当事人需要在一个月的期间开始自己创业生活。所以,在决定向社保局提出申请前,需要为自己的创业做好各方面的准备工作,话说“万事俱备只欠东风”,方提出申请。
  3.问: 我家中有两位老人,需要一位每天能陪同他们的钟点工,也就是说,每天工作达8小时,中午她在我们家和老人们一起吃饭。听说,午饭可以算在工资内,也就是说,因此我们付给她的工资可以低于社会上一般的工资标准。是这样的吗?
  答:实物可以算作工资的一部分,西班牙语叫做“salario en especie”。但是,建议你们在雇佣工人时,双方好好协商,给这顿午饭做个经济上的估价。在这种情况下,法律又两个限制:一方面,实物工资不得超过工资总额的1/3。当然一顿饭不会超过全额的1/3 。第二个限制是,扣除了实物以后的工资不得低于国家规定的最低工资数。比如2018年全天工的最低工资是735.90欧元(X 14)。那么,你们提供她中午饭后所发的工资就不能低于这个数。

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