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[专家解答] 西班牙房屋买卖手续详解(上)

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发表于 2018-4-4 13:25:32 | 显示全部楼层 |阅读模式




  最近有一家香港公司来西班牙购买了CIUDAD REAL地区的一个葡萄种植园。钱早早就付了,买卖公证书也做了有将近两个月了,但买家的手里至今还只有一本买卖公证书的抄本(COPIA)。买家的公司代表回到香港,也迟迟得不到公证处的消息,心里非常着急,于是决定回一趟西班牙看个究竟。这不,12月份来了西班牙,公证处回答他:“买卖公证做了,交易结束了。那块地就是你们的了!不用担心的。接下来的工作会由我们的代书帮你完成的。”话是这么说,但我们的同胞实在不能放下心来,代表公司来签了字,交了钱,拿回去这么一个连个公章都没有的抄本,没有地契,怎能让人放心呢?
  郑老师就借此机会为读者介绍一下西班牙房屋买卖的相关事宜及注意事项。
  买卖合同
  我们先看看西班牙房屋买卖流程。除去看房、交定金等前期工作,只讲买卖双方签署买卖合同。在这里房屋的买卖,不但是一桩交易,而且可以视为一个法律过程。因为在交易的同时,公证人就确认了房屋的易主这一事实。就是说,买主把钱交出去,房东就要把房产证(在西班牙是房东购进该房子的买卖公证书)交出。整个过程都由公证人见证,并在买卖合同文件上与买卖双方同时签字。文件一旦由买卖双方签了字,交易就应该视作完成了。但是,若有公证人签字,说明这一交易是由公证人负责了。因为在签署文件前,公证处是做了一系列工作的:检查卖主的产权证明(卖主出示的买卖公证书),到具体房地产所在地的登记处查询登记资料,包括房地产的具体资料-位置、面积、如果是房子,建筑日期、建筑面积、左右前后邻舍、购进房地产时是否全额付清了如果还有贷款未结的,公证人要帮助提醒买方主动与贷款银行联系,或监督卖方结清余款等。如果买主要用银行贷款的,在买卖交易前,就在同一个公证人面前与银行负责人一起签署借贷合同,银行才给房贷。在公证处签字是这一交易的最后一步。之前,银行、公证处都需要作一系列调查,以保证买卖的合法性。所以,房产买卖公证书,不仅是买卖合同,而且有了公证人介入,该文件就不再是买卖双方的私人文件了,而是公文了。
  文章开头的那位香港先生,已经在公证处签了买卖文书,确实应该放心了:也许他由于语言的困难,没有看到一些细节:在公证处签字时,公证人手里就拿着卖方提供的原来的“产权证明文件”,即买卖公证书。在新的买卖公证签字前,公证人必须要走的一步:核实买卖双方的意向、卖价、是否已经付款、核实付款方式等等内容,然后,一旦签完买卖合同,公证人会在卖方原来的公证书上签上“已卖,和交易日期的字样”。所有这些文件都已经证明交易结束了。
  买房后办全手续才能得到“房契”
  买卖结束后,需要在各级政府部门交税、登记公证书、更改房地产所在地市政府登记资料、最后是更改房地产登记处的登记资料。
  这些手续完成一般需要三个月左右的时间,而所有这些手续都需要公证书的正本。前面那位先生的买卖公证是十月份做的,估计要到明年一、二月才能最后拿到手续完成的公证书,也就是我们通常叫的“房契”。
  房屋买卖交易中的两个关键环节
  整个买卖交易中有两个环节是关键性的:向银行申请贷款和公证处的签字。
  由于银行需要在交易最后阶段把全款用支票的形式(买方部分现金支付的金额和全部贷款)交给卖方。他必须对于买卖的房屋的产权、是否有被政府、法院没收或扣押、是不是官方保护的低价房,是否处在不可转卖阶段等都做好详细的调查。因为如果出了问题,钱是银行付出的,如果买方得不到产权,他们付出的抵押贷款也就赔定了。甚至,银行还要了解房东还有多少房贷未还尽,银行代表会分别签署抬头不同的支票(比如到买卖那一天,房东还有多少贷款未还的,银行就给贷款银行开出支票,帮房东了结还贷问题。剩余的金额才是给房东的支票票面金额。
  最后一个环节是公证处的签字。西班牙的公证人虽然不是官方的,但他的职业、在他面前签署的每一份文件都属官方文件。他必须对于签署的文件的真实性负责。所以,为确保房东有权出售这房子,就在买卖公证签字的前一天,甚至当天一早,公证人会通过传真(邮件)向该房屋所处的房产登记处(registro de propiedad)索要当天该房子的情况报告(包括房东人数,每个人所占比例,是否还有未偿还的贷款,是否有被政府或法院没收或扣留等情况)。
  有这两个关键的环节把关,买主一般就可放心买房了,卖主也可以相信,签字结束就可以从银行代表手中拿到买卖价的全部金额了,而买主在签字后就能拿到房子的钥匙,可以进去装修、居住了。那些登记交税手续没有办完也无关紧要了,不着急,慢慢来吧!
  郑老师提醒读者:一般我们买二手房的,是通过中介的。要知道,中介在整个买卖过程中,只是起到一个帮助沟通的作用。读者们都知道,中介最主要作用是提供房源;其次是帮助有意向买房者与房东联系。其中服务还包括带领买方查看房子、与房东商谈买卖价、确定最后签字买卖交易日期,有的中介还可能提供银行贷款等。但他始终扮演的是“中介”的角色。如果说他在哪一个环节能起到决定性作用,那不外乎“代替房东收取定金”,保证在这期间不能卖给另外的人。
  (未完待续)

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