西班牙数周内将修改买房贷款法 许多新法和要点不可不知

欧浪网2月22日马德里讯（柳传毅） 为迎合欧盟委员会关于贷款合约里加强消费者权利保障的统一指令，西班牙加紧步伐修改已经几十年未有动过的贷款法律。修改行动将集中在加强贷款合约的透明化上，因西班牙当前暴露出的诸多不公性霸王条款和收费，均与侵犯欧盟的消费者权利法有关。

欧盟议会的2014/17/UE号共同指令立法于2014年生效，并要求成员国须在期限内完成修改本国法律，以符合欧盟的新法，这个执行缓冲期至2016年3月结束，而西班牙的实际情况是，到如见过去近一年“尚未完成欧盟下达的作业”，在一次又一次被警告下，西班牙苍莽应对，也因本国的贷款业务更暴露了银行业太多的“不良行为”，例如“触底利息”以及合约缔结费，提前解约条款等，均被法院判为无效，引发讨还大潮。

欧盟指令规范贷款合约的同时，并促成西班牙必须借此机会提高国民的金融概念和认识，因此前的调查显示，因对金融业务和常识的无知，让许多人几乎是在诱使下和过于信任下，闭眼签字同意银行的贷款条件，欧盟法令并要求，银行业在提供贷款产品时，须给消费者提供一份贷款市场信息标准警告手册，作为贷款优惠的对比和参照。

欧洲新闻社从司法部的立法草稿获悉，新的立法内容有如下关键修改，值得关注：

签字前“七天思考期”

这主要是当一份贷款合约草定交予消费者手中时，银行及金融借贷方须给予客户足够的时间决定是否同意和签字，这个法定期限被定为至少七天，这也是加强合约的透明化之一，也即要避免客户匆草签字，这也暗示着银行须谨慎，因若一份合约在期限前让客户同意签字，可能涉及到属于“无透明化”。

新的法律确定，提供金融借贷的单位，在此七天期限里，必须向客户清楚准确地解释、通报合约里的条款和规定，诸如：一、缔结此份合约所需的费用（公证、注册、法律行文文件费等）为多少，银行与客户各分摊多少；二、合约期限，供贷期，月供风险，尤其是属重要敏感型的金融条款可能导致的负担风险、后果；三、发生提前解约的条件和后果，如月供违约，或提早偿还本金有何利益等。

一句话，要旨是，须让客户清晰理解签下这份合约后该负起承诺，以及一些重要条款可能会引发的风险和后果。这些须在公证官员的监督、指导和解释下进行，完成后书面一份透明化声明，作为合约的附件。这笔涉及到合约透明化的公证费，须免费向消费者提供。

禁止银行利用合约作“捆绑销售”

这里的“捆绑”，也正是当前银行业最常见常用的促销手法，即利用借贷人的贷款需求，附加上须购买本行一些金融产品等，这些捆绑产品最常见的是，购买本行的住宅保险、健康医保、退休计划、汽车保险之类。

但这也是目前几乎所有银行的做法，难道他们是信息不灵通的大头虾，坐等被诉讼？

当然不是，实际上这些草稿也是和银行业密谈后的结果。

新的法律禁止捆绑，但不禁止“混合促销”，也即是说，银行可附带某产品地促销贷款业务，例如，发给你贷款，但必须买某保险，而两者则须是独立的。这就让新的法律仅禁止那些霸王式、明文确定在贷款合约内的促销，如，贷款合约带条款地强制客户须服从购买某保险，属违法，但银行不会这样做，而是在促销宣传里将保险产品列为提供贷款的条件，此后是以独立合约让客户签字和购买。

对借贷人的经济能力评估

这也是欧盟法令要求银行须做的作业，但实际上，银行在发出一笔贷款前，均作此评估再审定是否核准。如今的新立法将是，依照欧盟指令作评估。

反击“不良行为”的报酬变化政策

禁止银行业可以根据借贷人的收入变化，而可直接适用于某产品的促销。欧盟法令认为，银行业的此类做法，属于鼓励金融活动的“不良行为”，违反了消费者的权益。

多汇率型贷款合约

新的法律并涉及到对外汇贷款的规范，尽管这不是欧盟指令里的内容，但西班牙考虑到某些贷款合约并非全是以欧元为货币，因此，涉及到欧元货币与其他货币的汇率问题和可能有的汇率波动风险。依照新法，银行业在正式缔结一份外汇合约前，须向借贷人提供一份关于此特别类贷款的详细说明，以及此后半年有效的汇率优惠汇报。

给中介机构的“系统护照”

符合着欧盟区域执业和行为法则的金融信贷中介，可以“以拥有更多消费者”为由，获得一张名为“系统护照”的行业证，这一从业证属于一种官方认可，由欧盟签发。

提前付款或提早归还贷款

欧盟的法令并授予消费者在合约期结束前业已付清、或部分提前付清时，可享受到的一些权益和优惠，诸如在以后的供贷负担的单性化等等。也即说说，客户若提前付清或部分提早供贷，银行业必须据此提供优惠待遇。

合约必须带“等值抵偿”的可能

“等值抵偿”已被本报作出过多次分析和解读，即所谓的“dación en pago”。 简单而言的原则是，抵押品的价值，与贷款金额互相等值。

也即是说，一旦借贷人在一次按揭贷款里不能继续和无法继续月供，自愿将抵押住宅归还给银行/金融借贷单位时，这个抵押归还，足以抵消全部的贷款金额和债务，也即银行方在收回房子时，也将剩余债务一笔勾销。西班牙当前的做法则相反，将住房没收，并继续追债。

不过，这是欧盟要求的一项应被视情况服从的守则，而不等于是立法。

实际上，西班牙并无像其他国家那样有“等值抵偿”立法。西班牙此次修改上，依据欧盟的法令，要求在贷款业务里须纳入“带可能性的等值抵偿原则”，以为未来可能发生的违约而引发的冲突和纠纷，提供一个解决渠道。这一守则也属于“法外性措施”，也即一旦发生，两方无需通过法庭诉讼，而可在此据法律效力的框架下达成一个解决，简单地讲，即银行不能排除“等值抵偿”的可行性。