图: 巴塞罗那餐饮业者抗议大区政府禁止开门 欧浪新闻10月20日（马德里 柳传毅编译） 加泰罗尼亚自治大区政府今日早上颁布了干预商业店面租金市场的政府法令，试求帮助加泰罗尼亚商企业应对经营全部或部分受限后遭遇的经济后果。加泰罗尼亚的减租法令从周五起执行。 因新冠病毒肆虐，加泰罗尼亚大区上周五起下令所有餐饮酒吧暂停营业15天，这个禁令遭致饮食业的强烈抗议，因全面停业无异于走向倒闭。大区政府今日出台补助措施，投入4000万欧元为受影响餐饮业提供补助，平均每家可得补助1000欧元，与此同时，大区政府并出台减租法令，在商业经营活动受限制期间，强制出租人接受承租人的减租要求，考虑的减租额度可达50%，这个减租法令适用于餐饮、酒吧和商业，以及包括剧院、健身和娱乐等场所的租金。 大区政府表示，这是病毒危机下，寻求商业店铺物业主和租户共同承担大流行造成的经济损失的一个解决方案，依据比例原则减少月租，减租依据带限制的营业时间、可用的营业空间损失为比例。大区政府这是援引普世性的拉丁法权思想原则，强制物业主在“情况有变原则”下作出减租。大区政府今日出台的减租法令，也是为了避免法院诉讼，以法外性机制让缔约双方达成新的利益分配，简单的话，物业主必须接受减租谈判，否则强制减租。 注释：拉丁法权体系的“Rebus sic stantibus -事情有变原则”（Rebus sic stantibus的字面意思为“事情在此情况下”）属于一项基本权利，该权力赋予缔约双方当在一个不可预见的特殊性情况下，基于重新寻求利益平衡，可以修改合约里的一些强制性内容和义务的权利。新冠病毒大流行属于这个情况，也即这是一个不可预交的意外事件，导致签订合约当时的基本目的被打破，意思是由于一个不可抗力的天灾或其他原因，造成经营活动无法继续，也无**常交租，“在此情况有变”的情形下，合约的一些强制义务（比如交租）可以被免除或者可以重新修订。（详见我们上周六10月17日的报道） 该法令的结论说，法令选择了保留缔约双方达成协定的意愿，但如果没有达成协议，则可以立即激活新的规则也即“情况有变规则”。法令第一条规定缔约双方可以对合约进行合理对称的修改，如果无法达成协定，则依据法令第二条以下所属情形强制对物业主执行减租措施（括号为参考性解读）： -Suspensión de la actividad La renta y otras cantidades adeudadas por el arrendatario se reducen un 50% frente a las vigentes mientras dure la suspensión. -暂停营业 （此情况指当局出台法令禁止开门）。此情况下，在暂停作业的持久期里，承租人的月租和其他债务金额减少50%。 -Restricción parcial Las rentas se deben reducir en una proporción igual a la mitad de la pérdida del espacio útil del inmueble, medida tanto en aforo como en horarios. -带部分限制营业 租金的减少比例必须等于物业可用空间损失的一半，以入座容量和营业时间作估算。（此情况指带限制地营业如入座容量限50%，可用经营空间受限等。这里的意思貌似说，例如如果当局规定入座容量限50%，那么当局限制措施导致的经营损失，按经营损失比例减租） -El ‘delivery’ La entrega a domicilio o recogida de productos en la tienda no afecta a las reducciones previstas en los dos puntos anteriores. -外卖经营 上门外卖/到店取餐的作业不影响以上两点提到的租金减少规定。 -Modo de pago El arrendatario puede exigir al propietario que se cobre las rentas y otros gastos vencidos de las garantías que obren en su poder, excepto la fianza legal obligatoria. -支付方式 承租人可以要求物业主收取在其法定权内的担保金用于支付租金和其他费用，但法律义务的按金除外。（合约一般是要求提供2个月的房租按金，但也有房东要求除了2个月按金外，额外提供更多的保证金，这里的意思是除了法定的按金外，其余额外保证金可以用于交租） -Rescisión libre Si las restricciones del Govern se alargan más de tres meses, el arrendatario podrá rescindir el contrato sin penalización, siempre con un mes de preaviso. -解约自由 如果自治区的经营限制令超越了3个月，那么承租人可以在一个月前提出解约要求，无需接受毁约惩罚。（意思是说，如果承租人在一个月前书面通知业主解约，那么物业主无权惩罚承租人） Efectividad Todas las reglas anteriores son efectivas desde el momento en el que el arrendatario pida al propietario una modificación del contrato. El arrendador tiene prohibido enviar facturas de alquileres al inquilino desde que reciba la notificación. -有效性 以上所有规则自承租人要求修改合约的一刻起开始有效，物业主自收到通知起，禁止向承租人寄出收租单。
加泰罗尼亚自治区今日颁布的这道法令，属于在尚无法律改革下的干预，因此，是否违宪可能引发争议，也所以，这个大区法令可以被西班牙中央政府上诉到西班牙**。 加泰罗尼亚大区政府是匆忙下（来不及修改有关法律）出台了这个减租法令，属于对承租人和出租人两方的要求作出的回应，因前者交不起房租，后者也发出追索诉讼，大区政府认为，法令试图寻求让双方在一个不可预见的危机下都负担部分损失的方案。 无论如何，这是指在营业受限期间的减租方案，而不是一劳永逸地永远都减租一半。例如如果餐馆被禁止开门三个月，减租协定也限于针对这三个月。 来源：欧浪网 |
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