房产业主关注！政府将有减税福利送上

解读政府如何减免房东税赋以压低租价

欧浪解读 9月24日马德里（柳传毅） 西班牙政府为避免“第二次房产泡沫”出现，正出台住房措施而遏制投机。这次的泡沫是指“租赁泡沫”，因近两年来，经济复兴中的西班牙，尤其在大城市以及旅游地区的租房价格在显著飙升，有观察认为西班牙“第二次住房泡沫”正在吹起。为此，无论是6月时下台的前任人民党政府还是如今的社工党执政府，均认为必须有住房政策以保障西班牙人的居住使用权，以及遏制、打击租赁投机。

西班牙《扩张报》从政府建设部得知，建设部正在草定一个从减轻物业主的个税负担上以实现降低租房价格的立法，有可能是从明年起生效。主要内容是，设定一个官方确定的住房租金“限制价”，以不超此价格出租住房的物业主可在个人所得税IRPF申报上获得减税优惠，具体是“减除60%”。这个鼓励廉价出租的立法目前正由西班牙政府内阁下的“跨部委住房政策委员会”（comisión interministerial）开展立法讨论，基本方向是以减低出租业主的税负（个税、财富税和物业税IBI）来压低西班牙的租赁价格，适用的减税对象是“不助长租赁泡沫的房东”。

该如何压低租价 法律限价被排除

该如何降低西班牙的租房价格？曾引起许多猜测，此前的官方透露包括以税务手段惩治那些意在投机、将住房空置不愿出租的多房产物业主，例如加倍征收物业税IBI，执政府的盟友我们能党甚至建议以法律强制拥有十套以上空置房者（主要针对房产投机财团和银行业）必须将住房出租。

也有许多人认为，遏制租价飙升的有效手段是政府通过法律设定“最高租价”，但这一手段无论是前任还是现任政府均一口否定，两届建设部长均认为“官方定价”手段会是反作用，让西班牙租价反而上升25%，这是政府从开始就排除的做法。

至于我们能党人的建议，社工党政府也尚未完全接纳。不过，由于西班牙在本场房地产危机里，招徕大量投机性秃鹫基金抄底西班牙住房市场，然后哄抬西班牙租赁市场价格，因此，政府会有遏制住房投机政策是可预见的事。

减免房东什么税务？做法会如下

依据领衔“跨部委住房政策委员会”的政府建设部长阿巴罗（José Luis ?balos）向欧洲新闻社的透露说，西班牙租价之所以显著飙升，是因经济复兴下提高了住房需求，而西班牙至少有300万套住房被财团空置，等候投机机会，造成住房供应紧张，尤其在大城市马德里、巴塞罗那以及海岛旅游城市，当前的租价比四年前要高出50%。

阿巴罗说，将出台的减税措施仅惠及那些“不助长租赁泡沫的人”，未来的住房管理政策包括由全国各自治大区政府、市政府的住房机构设定官方标准的“限制价格”（precios limitativos），那些以不超“限制价格”而出租住房的业主，可被豁免/或减免多个税项，包括个税IRPF税点大减60%。

依据建设部下的住房事务司Helena Beunza女士向西班牙《扩张报》的透露说，“我们在考虑中的以促进住房可用性为目的的措施，包括减免出租业主的税务压力，在个税、财富税会有减税，包含全免IBI税务的可能性，以及给予整修空置房的直接补助。”

最后一项是指那些有意将住房用于租赁，但因可居住性条件不达标而须装修、完善又无钱的物业主，可由国家直接提供补助，装修之后将住房投入租赁市场。

所谓的“个税IRPF大减60%”，尽管阿巴罗未有详细透露，但依据以往的个税优惠措施，是指物业主在申报年度个税IRPF时，其全年租金收入的60%金额会被划入为低征收税点，也即六成租金收入属于低税率，基本条件是租价不超过官方设定的“限制价格”（precios limitativos），也即属于“不助长租赁泡沫的纳税人”。

另外，政府的住房政策还将惠及低收入纳税人，门槛可能定在年入不超17000欧元、靠租房居住的纳税人，其所得税负担将有优惠。

“限制价格”会如何管理和设定？

考虑到西班牙的住房政策的管理权在地方大区和市政府，西班牙未来的租房市场将会由各自治区政府、市政府设立一个“市场标杆”式的“限制价”，但属于参考价而非强制不可超越的价格，因业主大可以以高于官价的价格出租，但这样的做法比较冒险，因或者会被视为“助长租赁泡沫”的投机者，同时，不会被减税税务，还会被提高税点。

因西班牙各大城市、地区和乡镇的住房紧张和需求程度不同，因此，各个大区、城市的“限制价”也会不同。

一个值得业主关注的福利是，国家将通过补助、奖励措施帮助物业主改善不达“可居住条件”的住房投入到租赁市场，也即国家出钱帮业主装修住房，前提是须将住房用于租赁，以及租价不超官方“限制价格”。